De wooncrisis in Nederland staat al jaren hoog op de politieke agenda. Toch blijven oplossingen vaak uit, terwijl de dakloosheid toeneemt, wachttijden voor sociale huur oplopen en huizenprijzen blijven stijgen. Tegen deze achtergrond onderzochten cartograaf Carlijn Kingma en onderzoeksjournalist Thomas Bollen twee jaar lang hoe het systeem achter de volkshuisvesting werkt. Zij spraken met ongeveer 120 experts en betrokkenen en analyseerden de financiële en institutionele mechanismen die de woningmarkt sturen. De uitkomst van dit onderzoek werd door Kingma verbeeld in een grote systeemkaart getiteld ‘De machinerie van de volkshuisvesting‘, waaraan zij acht maanden fulltime werkte. Het kunstwerk brengt de verschillende spelers, geldstromen en beleidskeuzes in één overzicht samen.
In hun analyse laten Kingma en Bollen zien dat de wooncrisis niet alleen voortkomt uit een tekort aan woningen. De woningmarkt is volgens hen sterk beïnvloed door financiële prikkels en beleidskeuzes die sinds de jaren tachtig zijn ingevoerd. In deze periode verschoof de nadruk van publieke volkshuisvesting naar een marktgericht systeem waarin koopwoningen, hypotheken en investeringen een grotere rol kregen. Dat had grote gevolgen. Tussen 1995 en 2025 stegen de gemiddelde huizenprijzen ongeveer vijf keer zo snel, terwijl inkomens in dezelfde periode ongeveer verdubbelden. Tegelijkertijd groeide de totale hypotheekschuld van ongeveer 93 miljard euro in 1990 naar ongeveer 870 miljard euro in 2025. Fiscale regelingen, zoals de hypotheekrenteaftrek, die de overheid jaarlijks circa 11 miljard euro kost, vergroten volgens de onderzoekers de leencapaciteit van kopers en dragen zo bij aan stijgende prijzen.
Ook de grondmarkt speelt een belangrijke rol. De waarde van bouwgrond is sterk gestegen en vormt tegenwoordig een groot deel van de woningprijs. Wanneer landbouwgrond een woonbestemming krijgt, kan de waarde tientallen keren toenemen. De Nederlandsche Bank schat dat deze waardestijgingen grondeigenaren jaarlijks ongeveer 7 tot 8 miljard euro opleveren. Tegelijkertijd lopen woningcorporaties, die een groot deel van de betaalbare woningen moeten bouwen en beheren, tegen financiële beperkingen aan. Hun investeringsruimte staat onder druk door belastingen, regelgeving en oplopende schulden. In 2024 kwam de totale schuld van de corporatiesector boven de 100 miljard euro uit.
Kingma en Bollen concluderen dat de wooncrisis niet alleen een bouwprobleem is, maar vooral een systeemvraagstuk waarin geldstromen, grondprijzen en beleid elkaar versterken. Meer woningen bouwen kan helpen, maar lost de prijsdruk niet vanzelf op wanneer financiële prikkels en institutionele regels hetzelfde blijven. Volgens de onderzoekers vraagt het herstel van de volkshuisvesting daarom om bredere keuzes. Het beperken van de sterke groei van de hypotheekschuld, anders omgaan met de waardestijging van grond en het versterken van de publieke rol van woningcorporaties zijn daarin belangrijke stappen. Uiteindelijk draait de wooncrisis volgens hen om een verdelingsvraagstuk: wie profiteert van de woningmarkt en wie toegang heeft tot betaalbaar wonen.
Door de werking van dit systeem zichtbaar te maken, probeert het project het debat over wonen te verschuiven van losse maatregelen naar de structuur van de woningmarkt zelf. De kaart laat zien dat de wooncrisis niet alleen een kwestie is van bouwen, maar vooral van hoe geld, grond en beleid rond wonen zijn georganiseerd. Daarmee stelt het werk ook een bredere vraag: zijn de winnaars van de huidige woningmarkt bereid iets in te leveren om wonen weer als publieke voorziening te organiseren?
De kaart De machinerie van de volkshuisvesting (2025) werd ontwikkeld met bijdragen van onder meer de provincie Zuid-Holland, Triodos Bank, Metropoolregio Amsterdam, BNG Bank, het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Platform Woonopgave, Dutch Green Building Council, Squarewise en journalistiek platform Follow the Money. Sinds begin 2026 wordt het werk op verschillende plekken getoond. Het maakte deel uit van de tentoonstelling Fear of Falling in kunstinstelling Brutus in Rotterdam en reist dit jaar verder langs onder meer het atrium van het stadhuis in Den Haag, het provinciehuis van Zuid-Holland, Triodos Bank in Zeist, de vastgoedbeurs Provada en de International Architecture Biennale Rotterdam. Vandaag publiceerde Follow the Money ook een online versie van het project, inclusief een videotour van ruim twintig minuten waarin de kaart wordt toegelicht.
Bronnen
- Bollen, T., & Kingma, C. (2024). De machinerie van de volkshuisvesting. Follow the Money.
- Kingma, C. (2025). De machinerie van de volkshuisvesting [Illustratie en onderzoek].
- Hannema, K. (2026, 5 januari). Cartograaf Carlijn Kingma ontleedt de wooncrisis in haar nieuwste reusachtige tekening. de Volkskrant.
- Smets, S. (2026, 28 januari). De tekeningen van Carlijn Kingma tonen: in de ratrace van ons bestaan is het ieder voor zich. NRC.
